近日灰犀牛一词大冷，而倍受注目的房地产市场，不会会沦为一个风险愈演愈烈点，沦为各方辩论的焦点。9日上午，交通银行首席经济学家连平参加2017博鳌房地产论坛，从开发商资金充裕、家庭购房杠杆率较低、居民部门资产负债不高等6方面分析，指出房地产市场风险水平并不低，仍能维持稳定、较慢运营。开发商未来两年不没钱连平指出，房地产必不可少金融，房地产是归属于资本和金融属性十分低的行业，因此很有适当从金融的角度去看当前的房地产。

房地产金融主要分成两大版块，一是银行给房地产获取的融资，另一块是非银行，但后者的规模并不大，确实大的还是银行信贷。银行信贷又可以分成开发商贷款和按揭贷款。

研发债这些年一直正处于增长速度偏高的状况，它在整个银行业人民币贷款余额中所占到的比重经常出现上升迹象，现在的占比严重不足6%。同时，研发债的不良贷款亲率也较低，将近1%，大部分银行在0.5%左右，而整个银行业的不良贷款率为1.7%。2016年银行给开发商获取的贷款，再加定金、预售款，以及所发售的债券，粗略计算出来是7万亿多一点，这是什么概念？开发商在银行业这些年整个研发债的余额只有6.2万亿，但去年一年取得的贷款多达7万亿，这是十分大的金额，所以开发商最少在未来两年不没钱。连平称之为。

他回应，虽然今明两年融资环境在放宽，但房地产行业阶段性早已吃了，不用担忧短期融资问题。但连平否认，开发商整体的负债率有些偏高，未来如果能降到60%70%，则较为合理，这样可以防止一部分开发商的风险曝露。家庭购房杠杆率2016年以来，银行的按揭贷款高速快速增长，特别是在是去年下半年到今年年初，整个增长速度十分难以置信，引发各方注目。

但连平回应，这个增长速度短期内是偏高的，但并无法推论出有危险性的信号。以家庭为单位的按揭亲率，或者说购房杠杆率，是购房运用杠杆的程度。中国的家庭部门在最近这些年杠杆率显著下降，5年前按揭亲率约15%，现在早已翻涨到30%，5年间杠杆率提升一倍。

但从国际较为来看，这个杠杆率并不低。连平对比称之为，美国和日本在危机愈演愈烈时，购房杠杆率超过了100%。

当一场危机要经常出现的时候，年所必须仔细观察的是整个杠杆率状况，只不过就是它的负债状况。美国次贷危机、日本上个世纪90年代房地产泡沫最后幻灭，那个时候它的杠杆率是100%。

同时，美国现在的购房杠杆率是60%多，日本虽然降下来，但也低约50%多。目前中国是30%，归属于较为较低的水平。居民部门资产负债今年上半年，中国的按揭贷款余额在20万亿左右，但居民部门在银行的存款是60万亿，是按揭贷款的3倍。

他回答银行借了20万亿，但他在银行的资产有60万亿，你说道这个风险大不大？连平说道。即便再加一些个人贷款，总计大约30万亿多一点，整个负债率也只有50%。中国的储蓄率十分低，超过48%，而美国很多家庭在2008年金融危机之前都没存款。

连平指出，从居民部门的资产负债看作，尽管借了很多钱，增长速度也较为慢，但总体风险很低，还处在一个较为安全性的水平上。按揭贷款占到GDP比重从按揭贷款占到GDP比重上看，目前中国按揭贷款占到GDP的比重大约在25%左右，再加公积金贷款，有可能是30%左右。而日本的这个比例为40%，美国则在50%以上。

中国仍然处在一个较为较低的、比较较为安全性水平。房地产市值与按揭贷款比连平指出，房地产市值和按揭贷款之比，可以解释房地产如果有泡沫，房价上涨得较为慢，金融在这中间的推动力到底有多大。现在的房地产总市值数据不是十分清楚，但大约在300万亿，而按揭贷款严重不足30万亿，只占到房地产总市值的7%，再加研发债，也只超过10%。

这指出，目前总市值这么低，银行从信贷反对获取的资金，对它影响并不是相当大。他回应，房地产市值总量300万亿，这其中不仅是金融资产，还包括资本和金融同时推展的数值。金融从银行的角度来看，它占到的比重不低，在这一点上来看，房地产的风险水平也归属于比较较为较低。

首付比例除此之外，首付比例较为低，给了银行一个安全性垫。对于近期银行按揭贷款快速增长较慢，连平指出，这并无法得出结论风险相当大的结论。2011年到2016年，按揭贷款的增长速度是21%多一点，但从2000年到2016年，这17年期间，增长速度则超过了28%。

所以就得出结论一个结论，不要看见最近早已经常出现较慢快速增长，就指出或许是很不长时间。我们如果说从一个发展的时期和一个阶段来看这个问题，看它的平均值增长速度，事实上目前这个增长速度是开始回升的。他说道。

连平最后回应，房地产的影响是极大的，但并无法解释灰犀牛早已很将近了。我们还有时间筑城哀防线，转变风险态势，使得房地产需要维持一个稳定、较慢的运营。

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